不動産の名義変更

不動産（土地・建物）の名義変更について説明します。

相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を、新しい所有者となる、相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。

不動産登記は、遺産分割協議が終わらないと進めることができません。
この手続を、不動産名義変更の手続きといいます。

なお、不動産の名義を変更しなかったために、トラブルや事件に巻き込まれてしまうケースもありますので、名義変更の手続きは速やかに行って下さい。
※法律で不動産は時効取得が可能となっています。
この時効取得とは、相続した土地や建物が一定期間他人に占有されていると、他人の財産となってしまうのです。

法改正により、2024年4月から相続登記が義務化され、申請の期限が定められ、10万円以下の過料が科せられることとなりました。改正前に相続した不動産にも適用されますので、不動産を相続したときは、すみやかに名義変更の手続きを行うよう心掛けましょう。 

※ただし、相続を理由とする不動産登記の名義変更は、遺産分割協議が整ってから行うことがほとんどです。そこで、まずはすみやかに、遺産分割協議を行いましょう。

不動産の名義変更の大きな流れは以下になります。

1)遺産分割協議書で、相続財産の分割方法を正式に決定する
2)登記に必要な種類を収集する
3)登記申請書を作成する
4)法務局に申請する

※不動産登記を間違いなく進めるために、専門家である司法書士にご依頼いただくことをお勧め致します。まずは、お気軽にお問い合わせください。

手続の進め方について、詳しくご説明いたします。

登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって必要な書類が異なってきます。具体的には以下の通りです。

法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合

1)被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
2)法定相続人の戸籍謄本
3)法定相続人の住民票
4)相続する不動産の固定資産税評価証明書

書類は、市区町村役場で取得することができますが、もしも東京２３区に不動産がある場合は、固定資産税評価証明書は都税事務所で取得しなければなりません。

1)被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
2)法定相続人の戸籍謄本
3)法定相続人の住民票
4)相続する不動産の固定資産税評価証明書
5)法定相続人の印鑑証明書
6)遺産分割協議書

遺産分割協議書については、遺産分割のページで作成した協議書をそのまま使用することができます。

登記の申請書は状況によって複雑に変化するものなので、詳細の解説は控えさせていただきます。分からないことは何でも、大分相続遺言相談センターにご質問下さい。

登記の申請は、申請書に集めた書類をクリップで止めて、相続する不動を管轄とする法務局（登記所）に登記の申請をいたします。

提出した書類に不備がなければ、１週間くらいで登記が完了し、不動産の名義変更が完了します。

登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。
なお、そのときに必要になる税金（登録免許税）は、原則として固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に１０００分の４を乗じた価格となります。

相続人で、土地を複数の土地に分ける場合には、相続の登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要がでてきます。

この場合には地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が必要になります。

その手続きのあとに各相続人名義に相続の登記を申請することになります。

※表題登記（表示の登記）については土地家屋調査士の分野となりますので、分筆等の場合は専門家をご紹介させていただきます。